房企“门外汉”逆势入场，房地产市场格局迎来深度调整

房地产市场格局的深度调整，正在方方面面渗透与体现。

眼下，当不少传统房企仍在疲于处理流动性问题、拿地积极性明显降低时，一些实业起家的“门外汉”民企反而成为一股新兴力量逆势入场，在不少地区的土拍里展露锋芒。

“黑马”频出，抢地“凶猛”

6月初，北京的土拍市场还没从昌平朱辛庄的热度中回过神来便再创新高，迎来一场罕见的充满“火药味”的拼杀。

本次土拍最火热的当属顺义区顺义新城第19街区19-69地块，共有45加房企报名参与，打破了不久前朱辛庄地块42家房企报名的纪录，成为北京土拍史上最多房企参与的地块。

在这宗最火地块的争夺中，罕见地出现了报名房企全员参与现场竞拍和摇号环节的现象。其中一个引人关注的竞拍者，是有着“防水一哥”之称的东方雨虹。

虽说没能拿下北京这宗地块，但公开报道显示，在更早前的2020年和2021年，东方雨虹曾在广州拿下两宗体量小、总价低，位于非核心区域的地块。

这次现身也使得在深交所互动易上，不同的投资者接连对东方雨虹高管进行询问——公司是否对房地产开发产生兴趣？得到的回复均为“(公司)持续打造成为卓越的建筑建材系统服务商，不涉及房地产开发业务”。

如果说东方雨虹的布局尚属谨慎，那么另一家实业公司伟星集团的步伐则已走到了很多传统房企的前面。

在克而瑞公布的1-5月房企拿地排行榜中，拿地金额前20强里仅有4家民营企业，伟星房产可以称得上其中的一批黑马。曾长年盘踞在三四线城市的伟星房产在这两年频频布局合肥、南京、杭州等地，2022年的销售额达到340亿元，位列百强榜55位。

尚以黑马之姿闯荡房地产领域的伟星，在自己的老本行上早已闯出一方天地。公开资料显示，伟星集团最初从做纽扣起家，如今商业版图涉及服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域，旗下拥有两家A股上市公司伟星股份和伟星新材，已分别成长为服饰辅材行业和塑料管道行业的龙头。

不同于其他房企的低调，伟星房产不讳于表露自己扩张出击的野心。据其官微透露，在2022年的区域经营工作会议上，伟星房产提出要通过三至五年的努力，实现500亿-900亿元的销售规模，这意味着在去年的销售规模上还要实现翻倍。

有着相似野心的企业不一而足。连续拿下西安、广州等城市的热门地块后，亚伦地产也迅速成为房产圈的焦点。中指研究院发布的《2023年1—5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，亚伦地产以40亿元的拿地金额位列全国第31位。

在4月份的一周时间内豪掷几十亿元“凶猛”扩储，在众多热门竞买人的“包夹”中抢来一二线城市热门地块，亚伦地产的底气也离不开其背后的“实业累积”。

亚伦地产的母公司南通亚伦集团以家纺用品和面料起家。官网资料显示，截至2010年11月，集团拥有18家全资控股子公司，涵盖家纺产业、不动产物业、房地产开发三大产业板块。

逆势扩储，仍需观察

实业起家的“非典型房企”默默攀至行业的佼佼者，区域中小型房企成功站上土地大舞台……如果从乐观角度看，这样的行动展现了对房地产市场长期发展的信心和期许；但在硬币的另一面，企业也需要认真思考如何在这个领域中实现自身的跨越发展。

梳理发现，这一股大多来自于江浙一带的“组团扫货”强劲力量，背后多有实业母公司支撑，在资金等层面获得强大助力。不少业内人士也看好其在当前行业洗牌的当口谋求逆势扩储，认为他们将会在今后一段时期内作为“地产新势力”为市场增添活力。

有分析指出，这些企业本身就着房地产经营基础和多年积累的充裕资金实力，在当下部分房企出现债务危机、土地市场门槛下降之际，逆势进场不仅可以借此增加企业利润，同时也可以扩大企业的资源规模和品牌价值，实现业务转型并进一步增强竞争力。

从子公司布局的角度进一步看，中指研究院土地市场研究负责人张凯提到，房企当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号难度进一步推高。部分下游企业积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

“房地产行业进入新阶段，对房企品牌、品质会有一定要求，并非任何企业都能做房地产。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生同时提到，上述企业只是在前些年不怎么拿地，并不代表它们没有做过房地产，所以未来并不会出现太多所谓的全新面孔。

对于这些新“黑马”，克而瑞研报也谨慎提出，当前这些企业均未上市，融资能力相对受限。其中，央企、国企的背景及母公司资源加持，可以拥有银行授信等诸多优势；民营房企融资则相对困难，其中宝华、伟星等通过股权质押的方式进行融资，企业资金压力也凸显。

同时，从长远发展的角度看，业内普遍认为这类企业的大举拿地不具备长期性和必然性。上海中原地产市场分析师卢文曦便认为，未来市场的整体趋势仍然会以头部房企拿地为主。随着更多龙头企业获得银行授信，势必会反映到拿地动作里。

“未来，房地产市场还会以品牌房企为主导，品牌影响力、产品能力、成本管控能力等将愈来愈重要。”高院生表示，不排除一部分资金比较雄厚的企业以投资而不操盘的形式去拿地，总体而言未来房地产市场对于开发企业的能力要求将越来越高。