开元商管何以“出圈”

元旦之际，位于滨江区的开元广场正式开业迎客，一举创下单日引流超26万人次的纪录。

从萧山开元广场到滨江开元广场，从上海三新汇开元里到德清八角井开元里，这一年，开元商管集团一口气开出了4个商业综合体。

高频率、快节奏背后，是面对扩大内需的新消费时代，开元商管加速扩张版图、巩固优势，致力于成为一家持续追求价值领先的商业地产运营商。

城市向上，商业向新。

如今的开元商管，已成功“破层出圈”，并被誉为商管行业的“专精特新”。透视这个样本，可窥中国商管企业如何乘风破浪迈向春天。

布局区域化

滨江开元广场开业即成“网红”，离不开位置的“特殊性”。

该综合体位于杭州滨江区浦沿街道，毗邻滨江高教园区，坐拥华为杭州生产基地、杭州高新软件园等办公创业产业，同时也是一个杭州地铁西浦路站TOD上盖。可以说，周边居住氛围浓郁、商务客流庞大、消费潜力巨大。

但另一方面，周边3公里范围内，85%的商业偏向传统型，主要以卖场+超外店的形式呈现。因此，当滨江开元广场带着万达影城、海底捞、新白鹿、哥老官等100多个品牌入驻时，即刻成为区域地标性商业综合体，也将推动城市功能大升级。

开元商管的母公司是开元旅业集团。集团创始人陈妙林表示，打造滨江项目主要是考虑到“萧滨一体化”。“我们对这一战略充满信心，所以及时布局落子、提前抢占席位。”陈妙林说。

目前正在大力推进的“萧滨一体化”，是杭州两大经济强区萧山与滨江的“联姻”之作，通过跨区域协作方式打造要素互联互通的发展共同体。这其中，沿着时代大道布局产业功能、配套城市功能是当务之急，这条起于滨江的城市快速路，串联起杭州主城区与萧山南部八镇。

1个多月前开业的萧山开元广场，同样遵循着这一底层逻辑。

萧山开元广场，将众多网红店和新势力品牌“一网打尽”，开业三天实现销售额1500万，一举成为萧山南部新城都市生活的新地标。

聚焦城市发展趋势，特别是一些充满潜力的新兴板块，开元商管以区域化布局推动市场空间下沉，不断向相对能级更低的板块深度拓展，通过深挖市场潜力、创造全新价值实现规模扩张，并以强大的商业能力赋能城市迭代更新。

与城市同生共长，这或许是开元商管最真实写照。

20多年前，刚经历撤县设区的萧山，开启从传统县域迈向都市城区的新蝶变。彼时成立不久的开元商管，在萧山新城区布局了加州阳光·开元广场，打造了一个具有开拓意义的家庭主题型购物中心。今天，当年的新城区已经变成了成熟的“老城区”，但加州阳光开元广场仍是萧山西入城口的地标性综合体。

这种一城一企互相成就的关系，也是开元商管能逐步成长的关键所在。

一直以来，开元商管以长三角为核心，聚焦上海、浙江、江苏及周边经济发达城市，锁定交通、人口、经济核心节点的商业地产，通过更好的增值运营服务于中产家庭、白领以及社区居民。目前，开元商管已构建起以上海、浙江为中心的双核驱动，江苏、河南等地多翼齐飞的市场布局，区域化管理也具备较大规模。

运营专业化

眼下，开元商管正有序筹备苏州、常山、南浔、长安等项目开业工作。截至目前，开元商管集团已管理面积近200万平方米，管理商业项目20余个，几乎是开一个、火一个。

开元商管何以能如此?

业内普遍认为，当前商业地产已经从“大开发时代”进入“存量竞争时代”。在存量时代，资产供给过剩，同质化问题加大，运营管理能力正成为破局关键。也就是说，商业地产正进入以管理运营能力为核心的“商管”、“资管”时代，而这正是开元商管先发优势所在。

从资源禀赋看，开元旅业集团从酒店起步，已连续十五年蝉联“中国旅游集团20强”，是一家持续追求价值领先的旅游产业投资与运营集团、中国领先的文旅投资开发与运营企业。依托开元旅业的行业地位与市场资源，开元商管历经近二十年的成长与扩张，在城市综合体、购物中心、社区商业(主题商业街、邻里商业)等领域积累了丰富的实战经验和商业资源，获得了行业与客户的广泛认可，成为了中国零售商业地产百强企业、中国商业地产百强企业。

从行业趋势看，国内商业地产经历以货品为中心的百货时代、以品牌为中心的购物中心时代、以人性和需求为核心的新消费时代，这就要求商业地产更注重人性的探索，更关注人的需求变化。而开元商管在运营管理中始终追求差异化特征，包括品牌之间的差异化以及不同地域、不同项目之间差异化，如上海三新汇开元里成功引进松江首个大型无动力乐园，重点打造儿童游乐等亲子业态;宁波、萧山等项目成功引入马戏表演，助力整体经营提升。

从实际成效看，开元商管拥有一支近1000人的专业团队，与超过3000个国际国内知名品牌达成稳定的合作关系，商铺出租率、费用收缴率达到95%以上，通过整合商业地产与商业经营两方面经验，实现了“推动资产增值，促进商户增收，提升消费体验”。目前，开元商管已经形成集“商业规划、品牌招商、企划营销、运营管理、物业管理”五大核心要素为一体的创新模式，管理的项目获得全国社区商业示范社区、全国食品安全示范街、国家知识产权保护规范化市场等上百个国家、省市、区县级荣誉，商户与消费者满意度年年保持在90分以上。

陈妙林认为，开元商管的核心竞争力集中在五个方面，即专业的商业管理团队、规范的现代企业管理、持续的引流营运保障、强大的品牌招商能力、共赢的商业价值理念、创新的数智场景赋能。“商管业务并非单纯资源依赖型业态，更加要求企业专业化的运营管理能力，实际上比拼的是运营能力。”陈妙林表示。

商管轻资产化

立足商管市场、抢占行业赛道，这成为开元商管的新使命，也是开元旅业正举全集团之力打造的板块。

曾经的开元旅业，以酒店业为主导产业、房地产为支柱产业，一度是全国百强房地产企业，地产曾占企业半壁江山，以房地产助推酒店业的发展起到决定性作用。

2017年左右，开元旅业进行战略转型，逐步退出房地产行业，已拿到的项目也通过与万科等头部房企合作。但如何弥补因房地产业务板块的效益缺失，成为整个集团转型关键。也就是从2017年起，开元旅业正式启动轻资产战略，商业管理上升为集团新三驾马车之一。

但并不是说，开元商管才起步。

与国内众多房地产企业一样，此前，开元旅业不少房产项目都配套了自持商业部分，并将资产运营作为重资产业务的补充。也正是依托自持商业地产项目和营运经验，开元旅业分拆商管业务，加大扩展商管板块，以轻资产手段实现从“内部运营”到“外部生意”的转变。

与国内不少房地产企业转型不一样的是，开元商管主打的是品牌输出这一轻资产模式，即主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入，而其中管理增值服务收益是最主要核心。如上海地中海·开元广场项目，在开元商管的操盘下，实现溢价出售，总销售额达到19.3亿元，到期后委托运营签约率达到 99%以上。

本质上，开元商管这一模式就是通过品牌“走出去”，外拓第三方，从而在业内打响名号，抢占大市场，提升竞争力。

而在产品体系上，开元商管根据商业规律、建筑体量、项目选址、消费群体等因素，匹配不同的商业定位，创立“开元广场”、“开元里”等商业品牌，为客户提供定制化的商业运营服务。其中，开元广场是4万平方米以上的商业购物中心，开元里是1到4万平方米的社区商业、邻里街区、文旅小镇。

陈妙林说，当下，国内商业正处于一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代，个性化、多元化、智能化的新消费时代已经到来，商业资产愈发凸显出运营的价值，“今后，我们将加码品牌输出的轻资产运营模式，也将全力推动开元商管早日上市。”

开元商管的出圈，得益于开元旅业集团近四十年的稳健发展与经营。开元最早根植于酒店连锁化发展，继而开拓出商业连锁化发展，未来，开元将持续推进文旅连锁化发展，探索文旅产业发展新模式，持续推进“百年品牌”建设，为更多消费者提供优质服务，为更多人实现对美好生活的向往。