第一太平戴维斯发布《2023年成都房地产市场回顾及未来展望》报告

年轻潮牌活跃需求贯穿全年 存量项目深耕细分领域持续更新

租赁需求于四季度探底回升 大面积租户变动趋于活跃

物流市场供应放缓 民生需求成为租赁主要增长点

零售物业市场

2023年成都零售市场录得约47.3万平方米新增供应,均分布于大型综合商业体空白区域。上半年,天府和悦广场的入市为天府新区带来了众多品牌首店,促进区域消费需求进一步释放;年底天府大悦城的亮相进一步丰富了天府新区消费者的消费选择和游逛体验,带动区域商业持续发展。作为中和区域的首座购物中心,四季度开业的高新合生广场完善了片区的商业配套,满足了周边居民消费需求。

年轻潮流服饰品牌需求活跃 零售业态新增需求中服饰品牌占比持续上升,其中年轻潮流服饰品牌全年需求活跃;典型案例包括意大利潮流女装品牌Brandy Melville西南首店入驻东山Re°est,美国街头潮流品牌Stüssy西南首店进驻祠堂街艺术街区,国内人气潮流品牌Basement FG、SMFK西南首店亮相晶融汇二期,OLD ORDER、FPA、PCLP等众多国潮品牌成都首店进驻COSMO。此外,下半年亮相市场的麓湖海浪公园以集装箱街区的店铺形态吸引一众国内人气潮牌入驻,成为继东郊记忆、COSMO之后,成都零售市场又一潮流服饰品牌聚集地,助力成都商业深入挖掘年轻群体的流行文化和消费需求。

国际户外运动品牌积极布局 2023年成都市场运动相关消费需求持续活跃,市场上户外运动品牌类型愈加丰富,全年录得美国户外运动品牌Patagonia西南首店进驻祠堂街艺术社区,日本高尔夫装备品牌HONMA和荷兰旅行装备品牌PROPERTY OF…首店落户太古里,奥地利运动品牌HEAD西南首店亮相银泰in99。以Salomon、HOKA、K•Swiss、On为代表的已经进入成都市场的专注户外运动细分领域的国际知名品牌年内也在成都市场积极拓店。另外,下半年越来越多围绕运动康复的服务类品牌进入成都购物中心。

存量项目深耕细分领域持续更新 在大型商业项目供应减少的当下,存量项目的持续更新调整成为市场一大亮点。诞生于老旧工业遗产之上的东郊记忆,年内新开上百家店铺,涵盖潮流服饰、特色餐饮、精品文创等多个业态,不断丰富品牌种类、挖掘年轻客群消费潜力。同时,项目全年举办近千场展览、音乐演出、戏剧、时尚秀等大大小小的活动,引入帝视特中国内地首馆,定期开设不同主题的创意市集,源源不断地为项目注入新意和活力,进一步推高了项目热度。除此之外,春熙路区域L’EST、RE:X春台、RE:X春熙等项目重新梳理存量空间,助力商圈深耕年轻潮流化的消费市场,区域商业面貌越趋多元。麓坊中心、麓镇等商业年内持续吸引新品牌入驻、焕新消费场景,在社群活动和商业内容等方面不断创新,提升项目人气,区域商业氛围愈发成熟。

展望未来,第一太平戴维斯华西区商业及零售服务部董事林静表示:“成都政府近期积极探索文商体娱融合发展新路径,通过鼓励影游联动、推动体育赛事和演艺行业蓬勃发展等举措带动商业消费,为成都商业市场增长提供新动能。”与此同时,成都零售市场存量竞争格局日趋明显,现有项目如何精准把握大众日益理性成熟的消费心理,以需求为驱动不断调整持续优化租户结构,以精细化的运营回归商业本质,或将成为项目提升竞争力的核心。

甲级写字楼市场

2023年,成都甲级写字楼市场录得天投国际商务中心、保利天寰广场、汇信财富中心三个新增项目交付入市,共计约24万平方米,甲级写字楼总存量超过387万平方米。受市场供需水平的影响,成都甲级写字楼市场的平均租金同比小幅下跌0.3%至人民币100.9元每平方米每月,租户在谈判中拥有更多的议价空间。

市场探底回升 四季度需求复苏 新增需求方面,成都甲级写字楼市场探底回升的势头愈发显著,全年录得净吸纳量达约8万平方米,同比实现较大幅度增长。分阶段来看,前三季度的市场需求复苏缓慢、退租面积高企,市场多数项目的去化不如预期。进入第四季度后,一方面企业整合、缩减、腾退现象有所缓解,退租面积回落;另一方面,甲级楼宇的到访量显著回升,市场成交趋于活跃,全市多个项目录得大面积成交。

需求行业结构稳定 律所和游戏企业逆势扩张 新增租赁行业来源方面,金融、信息技术和专业服务仍然位列2023年成都甲级写字楼市场行业来源前三,合计占新增总成交面积的50%。值得一提的是,在多数行业节约办公成本应对不确定的市场前景时,律师事务所延续了上年度的扩张势头,全市录得多个内资律所的新租和扩租成交。除了业务量增加、团队规模扩大等行业自身利好因素外,天府中央法务区的建设对本地法律行业发展起到了积极的推动作用。2023年,天府中央法务区引进了包括法院、仲裁机构、律师事务所等各类法律服务机构,为成都市和周边地区提供了一个高能级的法律服务平台,也为产业链上下游企业提供更便捷的法律服务和资源。近两年,国内头部游戏公司陆续在成都设立研发分部;此外,年内从事游戏研发、游戏出海等业务的本土企业的租赁需求也较为活跃。游戏一直是成都的优势产业,产业规模位居全国第四位,预计以游戏为代表的传媒和娱乐行业将成为推升租赁需求的又一个增长点。

大面积租户变动趋于活跃 退租方面,甲级写字楼的总退租面积较上年变化不大,但是大面积租户即租赁面积大于2000平方米的头部企业由于战略调整、业务转型等原因,调整较为频繁。通过分析部分典型的大面积退租案例可以发现,这些头部企业退租后的流向多为以下几种:一是搬进修建好的总部楼宇;二是迁入企业购买的写字楼;三是基于自身的业务特性迁入更加适配的商务业态,比如教育培训类企业从甲级写字楼迁入离住宅区更近的商业业态;四是搬迁至具有产业集聚优势的产业园区等。以上四种流向都标志着这些企业退出了甲级写字楼租赁生态圈。除此之外,也有一些企业在没有显著增加办公成本的前提下,升级至更具地标性的新甲级楼宇。

展望2024年,在需求端,随着省市政府颁布的各项稳经济政策效应逐渐释放,2023年第四季度的回暖趋势有望延续;在供应端,多个子市场均有新项目将陆续入市,预计2024年的供应规模将超过2023年,综合来看,竞争氛围仍将较为激烈。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示:“随着经济转型升级的深入推进,创新科技、数字经济和高端制造业等领域的蓬勃发展, 专业机构的资源和经验将助力甲级写字楼项目快速适应市场变化,寻找到新的增长点。”

仓储物流市场

市场供应继续减少 需求维持稳定 2023年成都物流市场高标仓新增供应约23万平方米,供应量同比减少约51%。随着2023年成都经济稳步回升,成都物流市场全年需求维持稳定;全市平均租金基本保持不变。未来成都物流市场供应量预计仍将处在低位,市场供需有望继续维持均衡状态。

零食量贩成为需求端新增长点 近年消费市场变化加剧,作为成都仓储物流市场最主要的需求来源之一的零售行业,也衍生出多样化的细分赛道,能够满足消费者“多快好省”需求的零食量贩品牌在2023年快速发展,与其相关的仓储物流需求年内逐渐兴起成为成都市场需求端的新力量。基于低毛利和高周转的特点,这类品牌对仓储设施的硬件配置和管理水平均有较高要求,贡献了可观的高标仓新增租赁需求。该行业目前正处于快速发展阶段,未来零食量贩品牌仓储需求有望保持活跃。

电商和医疗健康行业需求稳定 进入2023年,四川电商行业继续增长,1-11月全省实物型网络零售额同比增长14.2%,增速较2022年同期大幅上升;此外,2023年1-11月四川跨境电商进出口交易规模首次突破千亿元,电商企业依旧是成都物流仓储市场稳定的需求来源。与此同时,成都医药健康行业发展驶入快车道,1-11月行业增长速度在全市五大先进制造业中居首,医药行业的快速发展带来活跃的高标仓需求,支撑成都物流市场租赁需求维持稳定。

深挖零售细分渠道 创新仓库运营模式 2023全年成都物流市场表现平稳,租户结构日趋稳定,未来如何发掘新的需求增长动能成为激发市场活力的关键。第一太平戴维斯华西区产业及物流地产服务部助理董事陈纹卿表示:“零售行业作为成都市场需求来源的重要一环,市场需要紧跟不断变化的消费需求,积极在零售行业的垂直细分领域挖掘新的需求增长点,建立稳定的增长优势。”另外,充分利用现有空间,创新运营管理模式,多样化收入来源,或成为今后物流地产探索韧性发展的新路径。