直播带动跨城购房 西双版纳出现“反向买房”投资

“西双版纳买房的人又开始多起来。”这座位于云南边陲的小城逐渐吸引了越来越多外地人购房，直播卖房模式的兴起也再次带动了版纳的跨城成交。

西双版纳住房和城乡建设局统计数据显示，2023年前十个月，新建商品房销售面积168.34万平方米，同比增长50.9%；销售金额125.83亿元，同比增长69.4%，销售面积和销售金额增速均位居云南省第一。其中，住房消费州外人士占比超过80%。

快手理想家公布的全国购房季数据显示，2023年下半年，平台整体跨城成交房产量占比20%左右，西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。

快手理想家东北区域负责人何安曾透露，全国购房季活动开始后不久就有6个大连客户在版纳购置了房产。在黑龙江广播电视台“版纳已成东北第五省?”直播节目上，快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白介绍，“版纳的房产市场从11月起进入旺季，约十几万人来到了西双版纳。”

（黑龙江广播电视台“版纳已成东北第五省?”直播节目截图）

姜小白还称，在版纳售楼处现场，许多客服都是视频签约，还有大部分签约客户是在直播上看完房直接下的定金。快手理想家房产主播@大连李校长 也表示他的许多客户，都是线上订了一套，来现场又追加一套。

自2018年、2019年来，版纳以四季如春的气候、森林覆盖率超过80%的健康环境、相对低的购房门槛、以租养贷等优势，逐步接替三亚的购房需求，尤其是东北人南下的购房需求。

起初，绝大部分人在版纳购房是看准了当地的气候环境，用做康养旅居。但现在越来越多普通人在投资环境和投资心理转变后，对比认为部分房产仍是实现资产保值增值更简单更合适的方式，也出现了让人意外的现象，在目前的房产市场环境下，还有不少人反向而行，在版纳“反向买房” 投资，希望资产保值。

直播卖房跨城联卖带动异地购房

除了版纳跨城成交房产量占比甚至超过六成外，快手理想家数据还显示，2023年8-10月，平台有跨城客户成交的城市数量超过80个，跨城成交规模月均超过10亿。

这源于直播卖房模式的特有形态，打破了时间空间限制，打通异地购房线上通道，缩短决策链条和购房成本，让开发商将客源拓展到了全国。快手理想家以此探索形成了 “跨城联卖”模式，由客源主播、机构方和房源机构方共同协作完成卖房，同时保障线索安全，提高用户跨城购房效率和便利度。

为了满足跨城购房需求，去年底，快手理想家联动开发商、机构和主播发起全国购房季大促活动，带来了1888元异地安家礼金券和666元购房礼金券，以及特价楼盘、抽奖福利等好礼。

直播卖房的跨城联卖模式加上全国购房季跨年跨城大促优惠，带动了以版纳为代表的跨城购房。

姜小白说：“在直播卖房出现前，房源信息就是靠一小部分圈内的人去传播，影响力太小。而且购房者也很难相信。但现在快手上有许多专业房产主播，通过短视频和直播能够更加直观地展示房源和周边环境设施，让有购房意向的人无需实地考察也能提前全面了解情况，以便做出更准确的判断。”

以版纳为例，版纳主要承接的是康养、旅居需求，希望为养老做准备的人不占少数。过去，姜小白在线下承接过一些老年客户，但由于老年客户本身沟通成本较高，加上子女忙于工作或者不在身边，想要看房买房属实不易。但现在，他们会和子女一起通过快手房产主播了解版纳房子的情况，减少了信息差。

（西双版纳夜景）

而跨城联卖模式的“直播选房、一键咨询、地接保障”的一条龙购房流程，也能让消费者感觉异地看房的安全和便利度有保障。

@大连李校长 介绍，全国购房季期间，一对62岁一直观看李校长直播的大连退休夫妻，看到大连版纳跨城联卖看房团活动后，就跟着到了版纳，原本是打算旅游，但体验5天民风民俗后，对环境和服务非常心动，回去便线上交了定金房款；还有一对60岁的哈尔滨退休夫妻，看了@大连李校长直播，正好热销楼盘稀缺户型临时放出一批房子，前后共20多天完成跨城成交。

“版纳房子价格不贵，很多人都买得起，环境也好，东北的冬天太冷了，去那边猫个冬，再回来特别好。”作为东北人，过去和亲戚朋友提起在三亚有房，全家过年去猫冬，是一件谈资，通过李校长在版纳买房的大连人林先生表示，“现在我喝酒的时候可以讲，我在版纳有房子，也是喜事儿，是有点优越感的。”

还有大连的王先生一家，原本计划在三亚买房过候鸟生活，但考虑到海水污染等问题，将目标转向了版纳。“我每天看李校长直播，他们正在推一个楼盘，一看整个小区环境，整个配套设施，周边机场、医院，一些公共设施也比较近，我觉得这个小区，就挺适合我们的，加上车位一共50多万，就全款下单了。”

“在冬季作为租房也好”，王先生还去到版纳实地考察了环境，“10月份以后，租金什么的，我感觉挺可观的。”

“进，可以有收益，退，可以养老旅居”

在版纳的州外购房中，除了旅居康养需求，让人意外的是，还有一半是资产保值，甚至增值的投资需求。

“版纳现在房价大概六七千，七八千，三亚的房价是3万左右，后者首付就需要五六十万，而这在版纳已经可以全款买一套两居室。”

姜小白总结，版纳承接三亚的购房需求，因为环境相似、购房门槛更低、租售比更高，还可以租养贷。“版纳月供在2000元左右，月租金在2500元以上，12月开始到次年3月会更高，两三居室可以租到6000-8000元，平均下来，租金基本上可以覆盖月供。”

李校长也给客户算一笔账，“版纳以7500元为均价来计算，购置一套两居室的房子大约需要50万，首付8-10万块钱，每月还贷1900元左右，不会有资金压力。”

“西双版纳发展”公布的数据显示，2023年，西双版纳的平均月租金2601元，同比涨幅20%左右。

这意味着，如果分期买房，付完首付后，基本不用考虑还贷问题，甚至还有盈余。

（西双版纳案场）

来自大连的刘女士，通过李校长30多万全款在版纳买了一套房，她本身除了大连自住房外，基本都是出于资产保值增值的心态在购房。

“我在大连买房后，依然一直看李校长直播，因为希望从他那里随时获得房产方面的信息”， 刘女士认为跨城购房是一个决策成本非常高的事情，不然早就在三亚买了，“之前想了解外地房子和环境比较麻烦，现在看直播或者短视频，边看边聊，相当于人在那里了一样。”

刘女士在线上定房后，去了一次版纳，感觉气候各方面很舒服，生活节奏比较慢，人的状态也比较好，跟大城市里不一样。“最重要的一点是房子的租售比比较高，即使不想自己住，把它租出去还是可观的。”

刘女士分析，“版纳的租房市场淡旺季比较严重，但总体算下来，租金回报率大概最低5%，好的时候，大概能达到7%、8%。”

租金回报率，是指年租房获得的租金收入和购房成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际标准认为，租金回报率在 5%以上的城市，是有价值购买出租的，租金回报率在 3% 以下的城市，则不适合。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年国内重点 50 城租金回报率上升 0.01 个百分点至 1.95%。分等级城市来看，由于分母的房价回调，2023 年一线城市租金回报率为 1.8%，同比回落 0.06%；二线城市租金回报率为 1.89%，同比上升 0.02 %；三四线城市租金回报率为 2.42%，同比上升 0.13 %。

国内租金回报率自 2020 年起已经连续下滑 3 年，2023 年止降微升，意味着依靠租房获取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，整体租金回报率仍处于偏低水平。

不过，像版纳这样“三四线城市+旅居康养”城市的租金回报率却在其中相对突出。再加上现在投资环境不如人意，普通人投资心理走向保守后，许多人做出了像刘女士一样的反向购房投资选择。

“投资，谁都想多赚钱，我也比较喜欢冒险做一些高投资高收益投资，但这两年真的确实没少踩坑，尤其是买金融理财。”“虽然房子现在降价了，但如果要在我的总体投资中，我认为房子还算好，毕竟房子存在，现在再跌，还能跌到哪里去。”

“进，可以有投资收益，退，给自己老人养老的。”和刘女士有同样想法还有林先生，林先生在大连有两套房，也是基于资产保值增值的心理在版纳买了房。

“我也不炒股了，其他理财我也不投了，就买房子，出租完事儿。即使将来没有什么投资的价值，过去住也行。”过去，林先生晚上没事就看电视或者打麻将，现在他经常看看李校长直播打发时间，了解房产市场变化，感觉挺有营养。

“投资不一定有回报，但花50万买套房子就收租金，有回报，最后还有一套房子在这里，躺平，不用担心股市、投资波动。”

林先生去版纳考察房产市场后发现，“过年这几个月，月租金可以涨到1万，租金少的时候，一个月一千六七百，不多。但就算一年收2万的租金，也比50万放在银行利息多，现在利率2个点都不到，一般低风险的货基、债基也是3个点上下。”

李校长在一线城市的客户和他算了一笔账，“北上广深核心区域一套价值1000万的房子，如果置换成版纳20套房，按照平均月租金2601元计算，每月租金收益5万左右。”

和很多对房产市场悲观的人观点不同，林先生认为版纳房产说不定还有升值空间。“版纳环境确实适合康养，我研究过养老项目，随着口人老龄化逐渐明显，这个市场空间很大，不是所有城市都能和版纳一样，现在房价跌到一定程度了，过几年就不知道是不是这个价钱了。”

“买在我楼上的是长春的退休老两口，手里有点积蓄，每个月有退休金，然后买了58平的小房，没事俩人还出去旅游，挺好。稳定的生活大家都挺向往。”

不过林先生也强调，“我是这么认为的，不代表所有人。”

去年，原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏也曾表达过和林先生一样的观点，在被问及西双版纳的房子是否可买时，孟晓苏建议，如果有闲钱，要去旅游度假的地方买房，不光能住还能保值增值。

龙江地产专家陶汉强调过风险，“以旅游、康养为核心价值的房产价格波动远大于普通住宅。普通人首先是满足个人需求，如果有养老或者短期度假需求，就规划好旅居房产的利用率，例如当地托管公司，同时也不要希望房价能有翻番的增值，要理性看待这个问题。”

“最好是有至少150万的资产，或者原住地有房产，才能上版纳买房。”李校长建议。